許小年：房?jī)r(jià)問(wèn)題上政府不宜“替天行道”
最近在控制通脹的努力中，我們也看到政府采用行政手段調(diào)控價(jià)格。我本人一貫反對(duì)用行政手段調(diào)控價(jià)格。當(dāng)動(dòng)用行政手段調(diào)控價(jià)格的時(shí)候，我們同樣看到有人受益、有人受損。強(qiáng)行把價(jià)格壓下去，消費(fèi)者受益，企業(yè)受損。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的過(guò)程中，在多元利益發(fā)展的過(guò)程中，政府如果還像在傳統(tǒng)社會(huì)那樣，以代表社會(huì)全體利益或者多數(shù)利益的身份出現(xiàn)，采用行政手段干預(yù)市場(chǎng)的話，勢(shì)必引起社會(huì)公平性問(wèn)題。老業(yè)主砸了售樓處。從法理上來(lái)講，這叫做沒(méi)有契約精神。但是，為什么他要去砸售樓處？我們?cè)O(shè)想一下，如果A股市場(chǎng)上價(jià)格下跌，股民會(huì)不會(huì)去砸證券公司營(yíng)業(yè)部？在我看來(lái)，兩者的區(qū)別在于市場(chǎng)的漲漲跌跌那是市場(chǎng)力量決定的。樓市的漲漲跌跌是由政策決定的，是由行政手段決定的。我認(rèn)為這是兩者的區(qū)別。老百姓是有契約精神的，他們尊重市場(chǎng)的結(jié)果，但是他對(duì)人為的結(jié)果是有非常強(qiáng)烈的個(gè)人看法。當(dāng)然，他們今天不會(huì)去砸政府的辦公室而去砸開(kāi)發(fā)商的售樓處。這并不是一個(gè)完全市場(chǎng)化的結(jié)果，而是帶著很多的人為因素在里面。
協(xié)調(diào)多元利益法制體系長(zhǎng)期缺位
政府充當(dāng)利益協(xié)調(diào)者缺乏公信力
我們當(dāng)前的尷尬是，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展起來(lái)了，多元利益已經(jīng)形成了。多元利益的格局已經(jīng)幾十年了，但是到目前為止，我們還沒(méi)有建立起協(xié)調(diào)多元利益的法制體系。只能依靠政府作為利益的協(xié)調(diào)人。政府作為利益的協(xié)調(diào)人，不是一個(gè)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中的長(zhǎng)遠(yuǎn)解決方案。因?yàn)檎约涸谑袌?chǎng)中也有利益，政府的利益往往和社會(huì)的利益相沖突。有著自己的利益，在市場(chǎng)中博弈，也就是吹著哨子的裁判，自己是在球場(chǎng)上踢球的。這樣做所產(chǎn)生的后果是人們對(duì)政府公信力產(chǎn)生懷疑。
而在法制體系中，每一個(gè)利益群體都有著平等的發(fā)言權(quán)。博弈的各方根據(jù)一致同意的規(guī)則和程序進(jìn)行決策。無(wú)論對(duì)自己有利與否，每一方都必須接受決策的結(jié)果。必須接受這個(gè)博弈的結(jié)果。這些年房地產(chǎn)市場(chǎng)的起起伏伏，我感覺(jué)到我們現(xiàn)在還沒(méi)有找到一種協(xié)調(diào)多元利益的方法，大家普遍接受的方法。政府充當(dāng)利益的協(xié)調(diào)者，這中間存在著非常多的問(wèn)題。
建立新的利益博弈平臺(tái)打破僵局
也許會(huì)有一些朋友批評(píng)我。說(shuō)中國(guó)社會(huì)就是這樣，你為什么老設(shè)計(jì)這些理想的、無(wú)法實(shí)現(xiàn)的解決方案。一個(gè)以法律為基礎(chǔ)的公平的博弈平臺(tái)，建設(shè)不是一天兩天的事情。但是如果我們不建立起這樣的法制體系，現(xiàn)在這樣的紛爭(zhēng)局面又會(huì)持續(xù)下去。改革是很困難的，但是不改革困難更大，不改革，問(wèn)題更多。你總是要想辦法打破現(xiàn)在的僵局。打破現(xiàn)在的僵局就是要建立一個(gè)新的利益博弈平臺(tái)。大家都能夠認(rèn)可的，認(rèn)為是符合社會(huì)公正原則的利益平臺(tái)。目前的情況，因?yàn)槿狈@樣的利益平臺(tái)，政府和政府之間，政府和民眾之間，民眾和民眾之間關(guān)系出現(xiàn)了緊張。如果沒(méi)有替代方案，這種緊張還會(huì)持續(xù)下去。這種緊張與不斷平衡是政府的政策制訂背后一個(gè)致病源。
社會(huì)目前的狀況大家也都看到了，不用我多說(shuō)，我們并不預(yù)期在一夜之間就建立起這樣的法規(guī)體系。但是建設(shè)這樣法規(guī)體系的第一步是關(guān)鍵的轉(zhuǎn)變。我們需要跳出習(xí)慣性思維的框架來(lái)分析這個(gè)問(wèn)題。逐步在討論和爭(zhēng)論中形成社會(huì)共識(shí)，來(lái)搭建一個(gè)新的框架。
土地供給不足造成房?jī)r(jià)高企
18億畝耕地紅線產(chǎn)生土地稀缺預(yù)期
在目前格局下，以限購(gòu)和限貸為主的調(diào)控政策，不僅無(wú)法協(xié)調(diào)各方利益，而且在我看來(lái)，沒(méi)有什么機(jī)會(huì)行使這個(gè)政策的初始目標(biāo)。過(guò)去的歷史已經(jīng)證明，每次調(diào)控之后，房?jī)r(jià)出現(xiàn)短暫的下跌，下跌之后又是報(bào)復(fù)性反彈。
第二個(gè)觀點(diǎn)，價(jià)格是由市場(chǎng)的供給和需求決定的。是由預(yù)期的控制和需求決定的。調(diào)控政策暫時(shí)壓制了需求，但是也不可能永久的消除哪怕是部分的需求。需求還在那兒，只是暫時(shí)的壓制住了。隨著人口收入和城鎮(zhèn)化提高，對(duì)房地產(chǎn)的需求必然不斷增加。如果供給跟不上，價(jià)格肯定是一路上漲。我們分析一下需求方的因素，人口、收入、城鎮(zhèn)化都是要逐漸提高的，不可能下降。調(diào)控政策不可能使人口增長(zhǎng)下降，不可能使收入增長(zhǎng)下降，不可能使城鎮(zhèn)化的速度下降。需求肯定是一路上升的。要想抑制房?jī)r(jià)，關(guān)鍵是要有足夠的供給。在中國(guó)這樣大一個(gè)國(guó)家，房?jī)r(jià)這么高是沒(méi)有道理的。世界上高房?jī)r(jià)的地區(qū)都是存在天然屏障，土地供應(yīng)無(wú)法再增加的情況下，房?jī)r(jià)才能持續(xù)的上升。比如說(shuō)香港的中環(huán)，就是一個(gè)島，這個(gè)島上的土地已經(jīng)開(kāi)發(fā)完了，而需求在不斷的上漲。因此港島的房?jī)r(jià)從總體趨勢(shì)上來(lái)說(shuō)是節(jié)節(jié)升高。紐約的曼哈頓，它是一個(gè)半島，三面環(huán)水。曼哈頓的土地已經(jīng)開(kāi)發(fā)完了。但是隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，需求還在不斷上漲。除了這些天然屏障造成的土地供應(yīng)的限制，其他有著比較深度土地的經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)區(qū)，我們沒(méi)有看到持續(xù)性的房?jī)r(jià)上漲。
我們國(guó)家房?jī)r(jià)的上漲一定是和人為的土地供應(yīng)的控制有關(guān)。這就是我們一直在講的18億畝紅線。起碼是從預(yù)期上牢牢的建立起了土地稀缺，從而房產(chǎn)稀缺的概念。土地供應(yīng)不增加，需求這一端，人口收入城鎮(zhèn)化都在提高。房?jī)r(jià)肯定要上去，為了提供一個(gè)長(zhǎng)遠(yuǎn)的解決方案，應(yīng)該認(rèn)真的考慮，取消18億畝紅線，認(rèn)真考慮土地制度改革。建立起土地的一級(jí)市場(chǎng)。目前土地一級(jí)市場(chǎng)是由政府壟斷的，真正的建立起土地一級(jí)市場(chǎng)，能夠讓市場(chǎng)來(lái)調(diào)節(jié)土地的供應(yīng)。在樓價(jià)、地價(jià)高的時(shí)候有更多的土地進(jìn)入市場(chǎng)，來(lái)平抑樓價(jià)和地價(jià)。
在多方利益博弈的房地產(chǎn)市場(chǎng)上，我們現(xiàn)在還缺乏一個(gè)協(xié)調(diào)各方利益的公平、公正的平臺(tái)。博弈的最終結(jié)果，在很大程度上取決于中央政府和地方政府之間的關(guān)系。第二，要想從根本上解決中國(guó)房?jī)r(jià)過(guò)高的問(wèn)題，要從改革著手，要更多的面向市場(chǎng)，以改變的思路尋求突破，避免過(guò)去出現(xiàn)調(diào)控，暫時(shí)下跌，隨后報(bào)復(fù)性反彈這樣一個(gè)歷史的循環(huán)。
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