馬光遠：房地產(chǎn)調(diào)控將再次面臨崩盤的危險
在央行宣布降息之后，一夜之間，中國房地產(chǎn)市場的火爆又回到了恐怖的2009年，量價雙飛，排隊購房現(xiàn)象再現(xiàn)市場，而冷落許久的土地市場也出現(xiàn)了搶地的現(xiàn)象。
根據(jù)一些房地產(chǎn)上市公司披露的信息，以及有關(guān)機構(gòu)的統(tǒng)計數(shù)字，在5月份，包括萬科、恒大、中國海外以及保利在內(nèi)的四大地產(chǎn)商銷售均突破百億元；北京市住房成交量連續(xù)3個月突破萬套，直追房地產(chǎn)市場最火爆時的數(shù)據(jù)，在成交明顯放量的同時，無論是二手房，還是新房價格都出現(xiàn)了明顯的跳漲，中原地產(chǎn)人士估算，熱點區(qū)域二手房二季度以來已上漲約10%，北京市住建委官網(wǎng)的統(tǒng)計也表明，今年以來，包括分期開盤的項目在內(nèi)，新開盤項目累計共76個，截至6月上旬，21個項目年內(nèi)成交均價出現(xiàn)一定程度上漲。
一方面是高層不斷強調(diào)“堅持房地產(chǎn)調(diào)控不動搖”，另一方面，卻是房地產(chǎn)市場在不斷的實質(zhì)性利好的刺激下，逆政策、逆宏觀經(jīng)濟的明顯回暖。而市場上不斷出現(xiàn)的傳言更是在購房者之間蔓延著令人窒息的恐慌。試舉兩例：一是《投資者報》前段時間報道說，不愿意透露姓名的發(fā)改委內(nèi)部人士表示，調(diào)控房地產(chǎn)引發(fā)的經(jīng)濟真空比預(yù)想的情況還要嚴重，但不調(diào)控房地產(chǎn)就此引起的經(jīng)濟問題不會比現(xiàn)在更少。因此，松綁房地產(chǎn)可能是“救市的第二張牌”，盡管這個消息后來發(fā)改委辟謠，但很多購房者卻寧可信其有，不敢信其無；二是媒體報道，在央行決定降息的前一天晚間，央行向各商業(yè)銀行下發(fā)“特急”文件，要求商業(yè)銀行對個人住房貸款利率浮動區(qū)間的下限仍為基準利率的0.7倍。七折利率盡管一直沒有取消，但在房地產(chǎn)市場極度敏感的時候，以一個“特急”的文件強調(diào)，其中用意，令人回味。這兩則消息引發(fā)的焦慮，很顯然，讓住建部新聞發(fā)言人最近再次表示“堅持房地產(chǎn)調(diào)控不動搖”的表態(tài)顯得非常蒼白。
按照基本常識，在宏觀經(jīng)濟明顯下滑的情況下，房地產(chǎn)不可能逆宏觀經(jīng)濟而動。筆者研究房地產(chǎn)市場這么多年，對中國房價的復(fù)雜邏輯早有領(lǐng)教，但在全球經(jīng)濟一片低迷，中國經(jīng)濟下滑勢頭非常明顯的情況下，高高在上的房價卻顯示出其頑強的生命力，這其中的緣由，真的值得反思。在宏觀經(jīng)濟衰退，房價依舊畸高的情況下，所謂的“自住需求”的入市推動房地產(chǎn)回暖幾乎可以肯定是一個騙人的說辭。那么，中國的房地產(chǎn)市場究竟發(fā)生了什么，是什么力量再次引發(fā)購房者的恐懼，又是什么人有如此巨大的購買力，撬動了價格尚處于珠穆朗瑪峰頂?shù)闹袊康禺a(chǎn)市場。
筆者認為，在房價遠遠沒有回歸的情況下，購房者紛紛入市，最可能的原因無非是兩點：其一，擔心政策“打左燈，向右轉(zhuǎn)”。政策一方面口口聲聲“不動搖”，一方面在“穩(wěn)增長”的旗號下，卻不斷的坐視各地“微調(diào)”房地產(chǎn)政策。購房者擔心的是，自己一味相信政策不會松動，但等到最后，卻發(fā)現(xiàn)先知先覺者早已行動，醒悟過來，房價已經(jīng)距離夢想遠去。這樣的故事，已經(jīng)多次發(fā)生，即使買錯，也別再錯過，這種“井繩效應(yīng)”是時下絕大多數(shù)購房者最真實的心態(tài)。比如，這次報道里面央行的“特急”文件，報道者真的是抓住了購房者最恐慌的心理：特急，對于七折購房貸款，曾經(jīng)的文件也有，為什么偏偏在宏觀經(jīng)濟下調(diào)，房地產(chǎn)調(diào)控的關(guān)鍵時期，央行要出臺這樣的“特急”文件？急什么？對自主需求和投資需求，采取差別化的政策，這是一貫的政策，無需強調(diào)，更無需通過“特急”之類的字眼來進行強調(diào)。但偏偏是，在這個關(guān)鍵時刻，一些消息本身印證了購房者對政策以前的不信任。而6月份的降息，事實上成為壓倒很多對調(diào)控政策還抱有一絲幻想的觀望者的最后一根稻草；其二，購房者擔心，即使政策真的不動搖，但各地很可能在執(zhí)行層面，在鼓勵自住需求的旗號下，通過執(zhí)行層面的造假手段，打開限購等政策缺口，最終激活房地產(chǎn)市場。限購已經(jīng)成了一個“有縫的蛋”，中介，地方政府都在想方設(shè)法打開限購的缺口。有媒體報道，近期一線城市住宅均價上漲，大多是豪宅和高檔住宅放量，但是，購買這些產(chǎn)品的人群，大部分屬于限購對象，有業(yè)內(nèi)人士認為存在限購資格造假現(xiàn)象，而北京市場很早就有傳言，通過辦理虛假的北京市工作居住證或集體戶口，每證收費數(shù)萬元。而一些二三線城市，限購造假現(xiàn)象更是相當普遍。最典型的是由中介代辦補繳社保證明，或?qū)嵱卸嗵鬃≌瑓s謊稱只有一套。有限購城市的購房者說，只要在一張紙上簽個字就可以，主管部門根本不會審查。
目前房地產(chǎn)的火爆是因為對政策的不信任，的確，經(jīng)過三年多的調(diào)控，盡管房價快速上漲的勢頭被遏制，但在各地對土地財政的依賴難以擺脫的情況下，房價未來上漲的預(yù)期遠遠沒有扭轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)政策和房價隨時都有逆轉(zhuǎn)和反彈的可能。特別是，在目前情況下，抑制房價上漲的最主要手段是隨時都可能被取消的限購，而一旦限購取消，房價的暴漲必然是一個大概率事件。如果目前房地產(chǎn)的火爆，完全是基于對政策的不信任，以及地方悄然放松限購所致，其引發(fā)的后果將是災(zāi)難性的。如果這次調(diào)控失敗，以后無論政府出臺任何的調(diào)控政策，購房者都不會信任，政策的信譽將徹底破產(chǎn)。而在房地產(chǎn)市場孕育的金融風險本來已經(jīng)值得警惕的情況下，一旦房價再次失控，不僅會將很多房奴拖入災(zāi)難的境地，中國的銀行將成為首當其沖的受害者，而銀行的壞賬極有可能引發(fā)美國次貸危機式的風險。
在這種情況下，如果處于短視，處于“穩(wěn)增長”的短期需要，再次放松房地產(chǎn)調(diào)控，并將經(jīng)濟走出困局的希望寄托在房地產(chǎn)，決策者勢必成為歷史的罪人。面對最近房地產(chǎn)市場的火爆，高層決不能裝聾作啞，更不能樂觀其成，任何放松中國房地產(chǎn)調(diào)控的做法都是極其不負責任的，不僅對中國經(jīng)濟長期的健康有害，更對黨的民意和執(zhí)政基礎(chǔ)具有極大的危害。
中國的房價之高已經(jīng)是一個不爭的事實，而高房價也成為中國經(jīng)濟結(jié)構(gòu)失調(diào)，內(nèi)需不振的主要原因之一。筆者多次引用美國關(guān)于房價是否合理的數(shù)據(jù)，在美國的公共政策看來，如果一個家庭把家庭收入的30%以上用于住房支出，則意味著這樣的家庭絕對存在“住房問題”，但目前中國的房價，如果按照這個指標來衡量，恐怕80%以上的家庭都有明顯的住房問題。房價已經(jīng)成了中國經(jīng)濟，中國社會最大的不確定因素。請不要把刺激宏觀經(jīng)濟的重任再次寄托在房地產(chǎn)上。如果真的想靠房地產(chǎn)振興經(jīng)濟，則內(nèi)需，則經(jīng)濟轉(zhuǎn)型，幾無任何活路，民眾對公共政策的信仰，蕩然無存矣。何去何從，請管理層自重。
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