中國(guó)富豪的錢去哪兒了：私人跨境房產(chǎn)投資崛起
盡管全球經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇不穩(wěn)，但這似乎并未減緩私人財(cái)富累積的步伐。2013年，全球超級(jí)富豪人數(shù)增長(zhǎng)3％，至去年底已接近20萬(wàn)人，這個(gè)群體目前可支配27．8萬(wàn)億美元（1美元約合6.16元人民幣）的財(cái)富。其中，中國(guó)富豪的潛在增幅令人關(guān)注。英國(guó)高檔房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)萊坊房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司董事及大中華研究及咨詢部主管林浩文表示，未來(lái)十年中國(guó)超高資產(chǎn)凈值人士數(shù)目將增加80％至14213人?！暗?023年，中國(guó)十億富豪人數(shù)預(yù)計(jì)增至322人，多于英國(guó)、俄羅斯、法國(guó)和瑞士十億富豪人數(shù)的總和?！?/font>
人數(shù)激增，財(cái)富龐大，富人群體如何構(gòu)建他們的投資組合？
最近，第一太平戴維斯發(fā)布了“私人財(cái)富 全球之旅——私人資本的全球流動(dòng)”報(bào)告，報(bào)告顯示，私人資本在全球跨境大宗交易中的重要性日益增加，其投資額自2009年以來(lái)增長(zhǎng)近兩倍，所占比例則上漲了四分之一，私人財(cái)富正是推動(dòng)增長(zhǎng)的主要力量。
第一太平戴維斯中國(guó)市場(chǎng)研究部主管簡(jiǎn)可表示，盡管國(guó)內(nèi)投資市場(chǎng)仍處于上升階段，但由于國(guó)內(nèi)諸多調(diào)控政策的限制，且價(jià)值增長(zhǎng)趨于飽和，因此中國(guó)投資者近年來(lái)在海外市場(chǎng)愈發(fā)活躍。精明的投資者正在海外房地產(chǎn)市場(chǎng)尋求機(jī)遇，為過(guò)去幾年在中國(guó)積累的財(cái)富尋找多樣化的投資渠道，確保穩(wěn)定的投資收益。
追捧成熟區(qū)域房產(chǎn)
機(jī)構(gòu)研究表明，中國(guó)資本主要的流向?yàn)闅W洲和北美洲，最大的跨境投資是中國(guó)富豪對(duì)北美的房地產(chǎn)投資。
英國(guó)高檔房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)萊坊房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司發(fā)現(xiàn)，中國(guó)、新加坡和俄羅斯是僅有的作為新興經(jīng)濟(jì)體卻擁有較高房產(chǎn)投資額的幾個(gè)國(guó)家。中國(guó)富豪在海外投資時(shí)會(huì)優(yōu)先考慮購(gòu)買北美物業(yè)，其次為歐洲物業(yè)?！爸苯映钟谐墒靺^(qū)域房產(chǎn)猶如‘避風(fēng)港’，因此最受超級(jí)富豪追捧。”
簡(jiǎn)可亦認(rèn)為，“目前，大部分的中國(guó)私人財(cái)富在海外市場(chǎng)的投資仍主要集中在市場(chǎng)成熟的英語(yǔ)國(guó)家，如英國(guó)、加拿大、美國(guó)和澳大利亞。而在這些市場(chǎng)的機(jī)遇被充分挖掘后，投資區(qū)域有望擴(kuò)展到歐洲大陸和新興亞太市場(chǎng)。”
尤其值得注意的是，自2005年以來(lái)，中國(guó)對(duì)澳大利亞直接投資一直呈上升趨勢(shì)。到2012年，澳大利亞已成為中國(guó)對(duì)外直接投資累計(jì)最大的接收國(guó)。而中國(guó)對(duì)澳直接投資的行業(yè)也正在悄然變化。過(guò)去六年，中國(guó)的大部分投資仍流向澳大利亞的礦產(chǎn)行業(yè)，但已開始向農(nóng)業(yè)和房地產(chǎn)等其他行業(yè)轉(zhuǎn)移。
今年2月，國(guó)內(nèi)知名房企碧桂園斥資7300萬(wàn)澳元（1澳元約合5.78元人民幣）購(gòu)買了位于悉尼西北部的一處開發(fā)用地，瞄準(zhǔn)澳洲的高端住宅市場(chǎng)。而在此之前，中國(guó)的大型開發(fā)商早已在澳大利亞房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了大量的投資，以滿足中國(guó)投資者對(duì)澳洲房地產(chǎn)的需求增長(zhǎng)。
美、英、澳最受青睞
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，今年一季度，全國(guó)商品住宅和土地市場(chǎng)均出現(xiàn)成交持續(xù)下滑的態(tài)勢(shì)。與國(guó)內(nèi)樓市量?jī)r(jià)成交連月下滑相反，海外購(gòu)房熱近年來(lái)卻是高燒不退。
高力國(guó)際數(shù)據(jù)顯示，2013年中國(guó)跨境房地產(chǎn)投資總量已由2008年的約6900萬(wàn)美元（1美元約合6.16元人民幣）增至逾160億美元。其中，房地產(chǎn)投資占超高資產(chǎn)凈值人士投資組合的24％。
美國(guó)、歐洲等地房產(chǎn)正成為企業(yè)及個(gè)人出海置業(yè)的新目標(biāo)。記者了解到，動(dòng)輒數(shù)十億美元的投資正催生海外“購(gòu)房”市場(chǎng)。近期，復(fù)星國(guó)際宣布從摩根大通手中以7．25億美元買下紐約地標(biāo)之一的第一大通曼哈頓廣場(chǎng)大樓，綠地集團(tuán)投資10億美元購(gòu)入美國(guó)洛杉磯中心區(qū)大都會(huì)項(xiàng)目，中國(guó)第一大地產(chǎn)企業(yè)萬(wàn)科也與鐵獅門于舊金山市中心合資建設(shè)兩幢高層公寓……
除了通過(guò)合作開發(fā)，中國(guó)房企已頻頻出手直接拿地。2012年9月，鑫苑置業(yè)宣布以5420萬(wàn)美元在紐約布魯克林購(gòu)地，并用以打造獨(dú)立的住宅物業(yè)；廣州富力于隨后的2013年以14億美元在馬來(lái)西亞購(gòu)得6幅地塊；綠地在洛杉磯市區(qū)建造物業(yè)項(xiàng)目進(jìn)入美國(guó)市場(chǎng)，并通過(guò)合資方式在布魯克林建造總建筑面積約60萬(wàn)平方米的項(xiàng)目等。
“2008年全球金融危機(jī)以后，倫敦和悉尼仍是首選，但投資者開始將他們的興趣范圍擴(kuò)展到美國(guó)，特別是紐約、舊金山等門戶城市?！备吡?guó)際中國(guó)區(qū)調(diào)研部董事謝靖宇認(rèn)為，過(guò)去五年以來(lái)，美國(guó)、英國(guó)及澳大利亞已成為最受中國(guó)跨境資本青睞的投資地點(diǎn)。
中國(guó)社科院歐洲研究所經(jīng)濟(jì)室主任陳新認(rèn)為，市場(chǎng)投資需求升溫、目的地國(guó)家降低門檻，以及子女教育、理財(cái)升值等個(gè)人需求，均是中國(guó)海外購(gòu)房熱升溫的主因。
跨境房產(chǎn)投資進(jìn)一步升溫
從目前來(lái)看，2014年中國(guó)跨境投資依然持續(xù)升溫。專家認(rèn)為，人民幣進(jìn)一步升值預(yù)期，以及持續(xù)增加的房地產(chǎn)收益需求，將進(jìn)一步加快中國(guó)跨境投資額的增長(zhǎng)。
在國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)控從嚴(yán)并放寬海外投資的政策環(huán)境下，房地產(chǎn)依然將是跨境投資主力。高力國(guó)際預(yù)測(cè)，2014年中國(guó)跨境物業(yè)投資有望超過(guò)300億美元。
萊坊調(diào)查也顯示，超過(guò)40％的私人銀行和財(cái)富顧問(wèn)受訪者表示他們的客戶去年增加了物業(yè)的投資比重，47％的受訪者預(yù)期有關(guān)比重在2014年會(huì)進(jìn)一步增加。簡(jiǎn)可表示，“中國(guó)私人投資者在房地產(chǎn)領(lǐng)域的投資眼光更長(zhǎng)遠(yuǎn)，他們普遍可以接受當(dāng)前略低的投資回報(bào)。由于房地產(chǎn)領(lǐng)域的投資通常是資金安全的投資渠道，同時(shí)也是有形的資產(chǎn)投資，其已經(jīng)展現(xiàn)的巨大的潛在升值優(yōu)勢(shì)，讓中國(guó)投資者認(rèn)為海外房地產(chǎn)投資比其他類型的投資更容易把控，因此未來(lái)投資海外的趨勢(shì)還會(huì)持續(xù)?！?/font>
然而，業(yè)內(nèi)人士提醒，在未來(lái)幾年里，隨著中國(guó)跨境投資模式日趨多元化，個(gè)人投資者需防范風(fēng)險(xiǎn)、量力而為，在投資之前，要了解當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)及法律規(guī)則，同時(shí)，我國(guó)的市場(chǎng)中介及法律保障機(jī)制也有待完善。
萊坊認(rèn)為，就2014年的投資風(fēng)險(xiǎn)而言，香港和新加坡兩地的風(fēng)險(xiǎn)最需關(guān)注?！斑@兩個(gè)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)在過(guò)去12個(gè)月達(dá)到頂峰，現(xiàn)時(shí)豪宅價(jià)格跌幅加快，而且美國(guó)息率變化對(duì)兩地市場(chǎng)影響甚大。一旦美國(guó)比預(yù)期提早加息，將令這兩個(gè)處于調(diào)整期的市場(chǎng)重創(chuàng)。（鄭鈞天 發(fā)自上海）
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