地方頻打“剛需”牌 恐慌性買盤拉高樓市交易量
■樓市價格博弈系列之需求篇
最新數(shù)據(jù)顯示，截至25日，7月全國主要城市的商品房簽約量創(chuàng)新高，合計總簽約套數(shù)達(dá)到了21.28萬套，環(huán)比上漲6.9%，全月成交量有望達(dá)到28萬套，預(yù)計再創(chuàng)2011年調(diào)控以來新高。
經(jīng)過兩年房地產(chǎn)政策的緊縮，2012年的樓市逐步回暖，而帶來回暖的最主要動因就是已被壓抑兩年的剛性需求的集中釋放。地方政府“頻繁微調(diào)”、貨幣政策相對放松，擔(dān)憂房價上漲的心理恐慌促使消費者預(yù)期發(fā)生微妙變化，專家表示，未來政策持續(xù)高壓、開發(fā)商資金緊張狀況短期難解以及保障房大量供給等因素對平抑樓市價格會起到關(guān)鍵性的作用，未來一段時間，在地方剛需政策刺激下，買賣雙方的博弈將加深。專家建議，在局勢還未明朗之前，購房人應(yīng)慎重判斷，避免因恐慌追漲入市。
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恐慌性買盤拉高交易量
李想還在為究竟要不要買房發(fā)愁，這位30歲的年輕人，在北京工作已有8個年頭。之前由于國家開始房地產(chǎn)調(diào)控，所以一直想等房價降下來再去購買。而最近看著房價呼呼的上漲，他開始急了。
“我4月在西紅門看了一個新盤，那時不到19000元的價格，就考慮再等等，可最近去看，已經(jīng)漲到22000元，看來我真得入手了。”李想說。
像李想一樣想法的購房者不在少數(shù)，雖然調(diào)控仍未放松，但成交量上漲、樓盤價格的提升改變了購房者的預(yù)期。CRIC研究中心數(shù)據(jù)顯示，第二季度中國購房者信心總體指數(shù)在經(jīng)歷了連續(xù)三個季度的下滑后首度止跌回升，達(dá)106.6點，創(chuàng)下自2010年二季度以來的新高。
“今年一季度更多是自住性需求釋放，但從二季度開始，預(yù)期對市場帶來的變化非常明顯。房價上漲預(yù)期很大程度上刺激了恐慌性需求的入市。”北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任董藩在接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪時表示，市場反彈的原因一方面是地方政府政策有松動跡象，另一方面，雖然不是針對房地產(chǎn)，但降息的確改變了部分購房者的預(yù)期，以致提前入市。
也正是預(yù)期的改變，需求者的買漲不買跌，促使了成交量的大幅上漲。最新數(shù)據(jù)顯示，截至25日，7月全國主要城市的商品房簽約再創(chuàng)新高，合計總簽約套數(shù)達(dá)到了21.28萬套，環(huán)比上漲6.9%，全月成交量有望達(dá)到28萬套，預(yù)計再創(chuàng)2011年調(diào)控以來新高。
北京中原市場研究部總監(jiān)張大偉分析認(rèn)為，調(diào)控已經(jīng)到了最關(guān)鍵的時期。調(diào)控的效用明顯減小，政策的影響存在倒退風(fēng)險。而房價的止跌上漲使得購房者再現(xiàn)局部恐慌。
的確，政策環(huán)境的差異，使各類城市出現(xiàn)分化，且差距在上半年愈加明顯。中指院數(shù)據(jù)顯示，對比今年6月與年初(1至2月月均)的成交量，各類城市均有不同程度的增長，一線城市增幅最大，增長2.4倍，二、三線城市分別增長1.4倍和1.5倍；與2009年相比，一線城市的增幅明顯高于2009年，而二、三線城市則相差不大。
對此，中指院認(rèn)為，從政策環(huán)境來看，一線城市較二、三線城市更為嚴(yán)厲，受影響較大。從受影響程度來看，2010年至2011年，一線城市成交量累計降幅為56.6%，二、三線城市分別累計下降29.8%和21.6%，明顯低于一線城市。因此，隨著首套房貸優(yōu)惠、降息等結(jié)構(gòu)性放松政策的推出，一線城市置業(yè)者的觀望情緒漸趨緩解，在剛性需求持續(xù)釋放的基礎(chǔ)上，積壓已久的改善性需求也積極入市，推動一線城市成交量明顯回升。
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