房地產(chǎn)真問題不在投資也不在價(jià)格高低
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政府換屆的2013年兩會(huì)前夕，樓市再成炙熱焦點(diǎn)。我想用一篇短文，依據(jù)矛盾的主次把一些基本概念和背景理清楚。不管我們的心情多么焦慮、愿望多么美好，一些基本的事實(shí)、邏輯和規(guī)律卻永遠(yuǎn)回避不了違背不了。
1、中國的M2已經(jīng)100萬億元，但出口只有一個(gè)樓市。如果不是樓市吸收了大量流動(dòng)性，中國的糧價(jià)油價(jià)菜價(jià)可能在現(xiàn)在十倍以上，社會(huì)早已發(fā)生大波動(dòng)。誠如李劍芒所言：“中國貨幣的發(fā)行量太大，造成巨大的通貨膨脹壓力。如果這些貨幣進(jìn)入消費(fèi)品市場(chǎng)，中國的物價(jià)要翻幾倍，這將導(dǎo)致社會(huì)動(dòng)亂。早年，中國政府試圖把這筆錢控制在股市，造成股市暴漲?？杀q的股市吸引來窮人，結(jié)果窮人尸體遍地。為了控制這筆錢，又避免傷害窮人，房市是最佳選擇。房市是套住富人錢的罐子！”
2、國土部信息中心日前公開表示，近8年來，全國住宅用地供應(yīng)年均增長(zhǎng)率為城鎮(zhèn)人口增長(zhǎng)率的3倍。那為什么供應(yīng)過量房?jī)r(jià)卻照漲？理由有二：一是貨幣超發(fā)，二是巨額地方債。地方政府以降低工業(yè)用地和環(huán)境成本招商引資大競(jìng)賽，既讓房地產(chǎn)補(bǔ)貼工業(yè)導(dǎo)致房?jī)r(jià)畸高，也使神州大地產(chǎn)能嚴(yán)重過剩環(huán)境嚴(yán)重破壞。不釜底抽薪地改革土地和城市規(guī)劃、招商引資制度，以實(shí)現(xiàn)民眾收入追房?jī)r(jià)，并且讓“自由的土地”吸收流動(dòng)性，而是沿續(xù)現(xiàn)有揚(yáng)湯止沸的房地產(chǎn)調(diào)控思路，調(diào)控是沒有前途的，甚至免不了一場(chǎng)深重的經(jīng)濟(jì)危機(jī)。這種經(jīng)濟(jì)危機(jī)首先不是表現(xiàn)為樓市崩盤，而是首先表現(xiàn)為地方債崩盤然后拖累銀行和整個(gè)中國經(jīng)濟(jì)。沿續(xù)限購和限貸思路，則大量銀行資金找不到出路、地方債找不到出路、大量社會(huì)流動(dòng)性找不到出路。
3、目前，關(guān)于房地產(chǎn)的所有討論幾乎都基于房地產(chǎn)市場(chǎng)本身，一葉障目不見森林。其實(shí)，房地產(chǎn)問題更多還是城鄉(xiāng)二元化、農(nóng)民缺乏土地和農(nóng)房的財(cái)產(chǎn)權(quán)導(dǎo)致資源配置和收入嚴(yán)重失衡等原因造成的。不了解這些，其他都是空談、空調(diào)。房地產(chǎn)的真問題不是房?jī)r(jià)高低問題，而是財(cái)富分配嚴(yán)重不公問題。農(nóng)民沒有土地和農(nóng)房財(cái)產(chǎn)權(quán)、沒有財(cái)產(chǎn)性收入，政府主導(dǎo)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和招商引資競(jìng)賽，必然導(dǎo)致財(cái)富分配高強(qiáng)度、快速度向權(quán)貴集團(tuán)集中。所以，最大的收入分配結(jié)構(gòu)調(diào)整，就來自土地改革。做不到這一點(diǎn)，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整、收入分配結(jié)構(gòu)調(diào)整、房地產(chǎn)調(diào)控都是空調(diào)和空談。
4、二零一零年開始步步進(jìn)逼的史上最嚴(yán)樓市調(diào)控以來，根據(jù)占北京二手房絕對(duì)份額的鏈家地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，北京二手房?jī)r(jià)2013年1月比2012年1月上漲33.57%；2012年1月比2011年1月下跌14.67%；2011年1月比2010年1月上漲40.6%。指望水多了加面面多了加水的大廚，窮漢們是吃不上飯的。所見，“人聚財(cái)聚人散財(cái)散”的規(guī)律，誰也改變不了。經(jīng)過三年“史上最嚴(yán)樓市調(diào)控”，流向二三線城市的房地產(chǎn)資金又“醒后歸來”回流一線，因此一線城市的限購限貸措施不排除執(zhí)行更嚴(yán)格的可能，同時(shí)也為繼續(xù)調(diào)控做“示范”。但供應(yīng)原本已過量的二三線以下城市的地方債風(fēng)險(xiǎn)遠(yuǎn)大于樓價(jià)上漲風(fēng)險(xiǎn)，因此調(diào)控會(huì)投鼠忌器，這反而助長(zhǎng)更大范圍更深度堅(jiān)硬樓市泡沫。真正的樓市泡沫不是房?jī)r(jià)太高而是房子太多造成浪費(fèi)。
5、很多人把高房?jī)r(jià)歸因于開發(fā)商無良，賺得太多，不知是因?yàn)闊o知還是因?yàn)檐浌穷^不敢把目標(biāo)對(duì)準(zhǔn)真正的強(qiáng)手——投資型政府。如果深入去了解一下，會(huì)發(fā)現(xiàn)開發(fā)商并未如人們想像的都是暴利，去海南和三四五六七八線城市看看，哭爹叫娘甚至血本無歸的開發(fā)商大有人在。
6、很多人把高房?jī)r(jià)歸罪于投資和房地產(chǎn)金融化。金融化是人類歷史上最偉大的發(fā)明之一，讓人們提前安排一生的收入，提早享受更幸福更自由的生活。樓市投資則古今中外都是人類社會(huì)和經(jīng)濟(jì)活力之源。投資無罪。易憲容說：“當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)最核心的問題就是如何遏制住房市場(chǎng)投機(jī)投資，如何讓住房市場(chǎng)性質(zhì)由一個(gè)投資為主導(dǎo)并由預(yù)期決定的市場(chǎng)轉(zhuǎn)型到以消費(fèi)為主導(dǎo)的市場(chǎng)上來，堅(jiān)決去除住房市場(chǎng)賺錢效應(yīng)?！边@是嘩眾取寵的扯蛋。當(dāng)下中國房地產(chǎn)需求最主要的就是流動(dòng)中的需求和改善性需求。不讓投資可以啊，你倒是讓北京上海這樣每年凈增加50到80萬人口的城市，新移民住在哪里？新開的公司到哪里辦公？新移民和新公司都要先買房才能流入，還是先租房成本更低？你讓他們睡大街？有城管把你扔到垃圾場(chǎng)。住比租房還貴的旅舍賓館？那是做白日夢(mèng)而不是夜里做夢(mèng)的地方！
住房只能以消費(fèi)為主導(dǎo)，高昂的房租倒是可以把屌絲們都趕回故鄉(xiāng)的小村莊唱小河流水泉水叮咚響，人人一塊宅基地，山青水秀別墅區(qū)，氣宇軒昂頂天立地，讓開發(fā)商們賺個(gè)屁！再也沒有房?jī)r(jià)困擾?？上Ч枢l(xiāng)再也沒有田園牧歌只有“寂靜的春天”，農(nóng)民的收入已經(jīng)有九成來自打工！
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