分析稱2015年樓市或?qū)⒗^續(xù)調(diào)整 房價(jià)繼續(xù)下調(diào)
2014年以來，我國國房景氣指數(shù)逐月下滑，房地產(chǎn)投資增速顯著放緩，房地產(chǎn)銷售面積和銷售額同比大幅下滑，70個(gè)大中城市中房價(jià)下跌城市不斷增加。隨著房地產(chǎn)市場調(diào)整的不斷加深，各地地方政府從6月開始取消限購，不斷放松調(diào)控，央行也最終放松首套房認(rèn)定政策，釋放改善性需求。2015年，房地產(chǎn)新常態(tài)下的投資增速預(yù)期會進(jìn)一步下降，房地產(chǎn)市場持續(xù)調(diào)整，房價(jià)會繼續(xù)進(jìn)行合理回歸，開發(fā)商應(yīng)繼續(xù)以量換價(jià)，加快去庫存化。在長效機(jī)制未完全建立前，差異化行政調(diào)控政策不應(yīng)完全從一線城市退出。地方救市應(yīng)考慮長期效果，讓市場在資源配置中發(fā)揮決定作用。
□國家信息中心宏觀政策動向課題組
一、2014年以來房地產(chǎn)市場運(yùn)行特點(diǎn)
史上最嚴(yán)房地產(chǎn)調(diào)控政策執(zhí)行到2014年，房地產(chǎn)市場終于開始由局部地區(qū)調(diào)整蔓延到全國，國房景氣指數(shù)一再下滑，一、二線城市也開始進(jìn)入調(diào)整狀態(tài)。投資增速持續(xù)放緩，且大大低于去年同期，銷售額和銷售面積均呈現(xiàn)負(fù)增長，且增幅不斷擴(kuò)大，房價(jià)下降趨勢也不斷從三、四線擴(kuò)展到一、二線，從新建住宅擴(kuò)展到二手房。
(一)國房景氣指數(shù)逐月下滑，但下滑幅度大幅縮小并趨穩(wěn)
有房地產(chǎn)業(yè)溫度計(jì)之稱的國房景氣指數(shù)，是一個(gè)全國房地產(chǎn)開發(fā)的綜合指數(shù)。本輪國房景氣指數(shù)于2010年3月觸頂后整體處于下滑趨勢，2011年11月下滑到100以下的不景氣區(qū)間后一直處于100以內(nèi)，2014年2-9月逐月下降，從2月的96.91下降到9月的94.72，但從6月開始下滑的幅度顯然大幅縮小，7、8、9月基本平穩(wěn)，到10月受寬松政策的影響，國房指數(shù)小幅提升0.04。
(二)房地產(chǎn)投資增速低于固定資產(chǎn)投資，住宅投資增速下降更快
2014年房地產(chǎn)市場在前期限購、限貸調(diào)控政策整體不放松、信貸政策不斷趨緊情況下，住宅市場低迷，需求觀望情緒嚴(yán)重，房地產(chǎn)投資的增速明顯下滑，1-10月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資77220億元，累計(jì)同比名義增長12.4%，比去年同期下降6.8個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)中的住宅投資比重下降幅度更大，1-10月住宅投資完成額52464億元，累計(jì)同比增長11.1%，比去年同期增速下降7.8個(gè)百分點(diǎn)。投資增速除2月外，一直低于全國固定資產(chǎn)投資增速，并不斷擴(kuò)大，到9月擴(kuò)大到3.5個(gè)百分點(diǎn)。住宅市場投資增速下降的趨勢更明顯，僅2月高于固定資產(chǎn)增速0.5個(gè)百分點(diǎn)，隨后開始下降，到10月低于固定資產(chǎn)投資增速4.8個(gè)百分點(diǎn)。
(三)房地產(chǎn)開發(fā)資金增速大幅下降，利用外資增長較快
整體看，2014年1-10月房地產(chǎn)資金來源增幅大幅下滑，僅2月資金來源增速是2位數(shù)。1-10月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金100241億元，同比增長3.1%，增速比1-9月份提高0.8個(gè)百分點(diǎn)，比去年同期低24.1個(gè)百分點(diǎn)。其中，國內(nèi)貸款17735億元，增長11.1%；利用外資489億元，增長17.6%；自籌資金42232億元，增長13.8%；其他資金39786億元，下降9.0%。在其他資金中，定金及預(yù)收款24213億元，下降11.2%；個(gè)人按揭貸款10895億元，下降4.3%。國內(nèi)貸款、其他資金等仍在繼續(xù)下滑，但是國外資金從9月出現(xiàn)快速增長。
(四)商品房和住宅銷售均為負(fù)增長，且跌幅不斷擴(kuò)大
今年以來，商品房銷售額和銷售面積均呈現(xiàn)負(fù)增長，而且呈現(xiàn)逐月擴(kuò)大的趨勢，住宅銷售額和銷售面積下降的幅度更大。1-10月份，商品房銷售面積88494萬平方米，同比下降7.8%，也就是10月降幅比1-9月提升0.8個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷售面積下降9.5%，辦公樓銷售面積下降9.9%，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積增長8.2%。商品房銷售額56385億元，下降7.9%，比1-9月上升1個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷售額下降9.9%，辦公樓銷售額下降20.4%，商業(yè)營業(yè)用房銷售額增長8.3%。
(五)70個(gè)大中城市房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)指標(biāo)不斷惡化，市場整體下行趨勢明顯
反映房地產(chǎn)市場最重要的指標(biāo)房地產(chǎn)價(jià)格在2014年也出現(xiàn)一定的松動，下行趨勢明顯，房價(jià)下跌趨勢從個(gè)別城市擴(kuò)展到全國，房價(jià)下跌從一手房擴(kuò)展到二手房。到9月份，70個(gè)大中城市商品房價(jià)格從環(huán)比來看，新建商品住宅(不含保障性住房)環(huán)比價(jià)格下降的城市有69個(gè)，持平的城市有1個(gè)。環(huán)比價(jià)格變動中，最小降幅為0.4%，最大降幅為1.9%。二手住宅價(jià)格環(huán)比全部下降。環(huán)比價(jià)格變動中，最小降幅為0.5%，最大降幅為2.0%。
從同比價(jià)格數(shù)據(jù)看，9月70個(gè)大中城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格同比下降的城市個(gè)數(shù)分別為58個(gè)和52個(gè)，分別比8月份增加了39個(gè)和20個(gè)；上漲的城市個(gè)數(shù)分別為10個(gè)和17個(gè)，分別比8月份減少了38個(gè)和20個(gè)。新建商品住宅價(jià)格同比上漲的城市中，除廈門上漲4.9%，其余城市漲幅均在2%以內(nèi)；同比下降的城市中，最大降幅為7.9%，比上月擴(kuò)大2.3個(gè)百分點(diǎn)。
(六)保障房建設(shè)提前完成年度任務(wù)，總投資量高于去年同期
根據(jù)住建部公開數(shù)據(jù)顯示，截至2014年9月底，全國城鎮(zhèn)保障性安居工程已開工720萬套，基本建成470萬套，分別達(dá)到年度目標(biāo)任務(wù)的103%和98%，完成投資10700億元。這意味著，今年的保障房建設(shè)提前3個(gè)月完成了年度任務(wù)。而2013年，全國計(jì)劃新開工城鎮(zhèn)保障性安居工程630萬套，基本建成470萬套。截至當(dāng)年9月底，開工620萬套，基本建成410萬套，分別達(dá)到年度目標(biāo)任務(wù)的98%和87%，完成投資8200億元。顯然，相比2013年同期保障房開工數(shù)據(jù)來看，這一進(jìn)度快于去年同期，總投資量也高于去年同期。
雖然今年全國保障性安居工程建設(shè)進(jìn)展良好，但同時(shí)也存在一些問題。有的省份資金還沒有完全落實(shí)，一些項(xiàng)目還沒有開工；一些地方已建成的保障性住房出現(xiàn)部分閑置；一些地方保障性住房的規(guī)劃設(shè)計(jì)、使用功能、質(zhì)量存在問題；公租房運(yùn)行體制、機(jī)制尚不完善。
二、房地產(chǎn)市場調(diào)控的效果及存在的問題
(一)房地產(chǎn)市場調(diào)整幅度加大
房地產(chǎn)市場在經(jīng)歷多年的快速增長后，在始于2010年的最新一輪史上最嚴(yán)厲的限貸限購調(diào)控政策影響下，調(diào)整開始不斷加深。由于房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制建設(shè)即將完善，嚴(yán)重改變市場預(yù)期，如果說前期房地產(chǎn)市場投資投機(jī)性需求受到限貸限購的影響，那么近期很多放開限購的城市并未出現(xiàn)反彈，很大程度上就是與這種預(yù)期改變有直接關(guān)系。
此外，經(jīng)濟(jì)下行壓力與貨幣政策從緊，也是加劇房地產(chǎn)市場調(diào)整的重要因素，經(jīng)濟(jì)下行帶來人們對收入預(yù)期的改變，降低對房地產(chǎn)需求的釋放。而緊縮的貨幣政策一方面直接影響房地產(chǎn)市場企業(yè)借款能力，進(jìn)而影響投資的擴(kuò)大；另一方面影響購房貸款資金需求的擴(kuò)大。這些因素都不斷加劇房地產(chǎn)市場無論是投資還是銷售的調(diào)整幅度都在不斷擴(kuò)大。
(二)雙向調(diào)控和分類調(diào)控的政策得到貫徹
隨著限貸、限購調(diào)控政策影響的加深，房地產(chǎn)市場一直低位運(yùn)行，改善性需求遭到遏制，一刀切的調(diào)控已經(jīng)無法適應(yīng)差異化的房地產(chǎn)市場。新一屆政府在逐漸改變以往“一刀切”的調(diào)控方式，去行政化，放大市場權(quán)。去年底政府工作報(bào)告就指出，未來將針對不同城市情況分類調(diào)控，增加中小套型商品房和共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng)，抑制投機(jī)投資性需求。今年年初住建部也表示今年房地產(chǎn)調(diào)控思路傾向于“雙向調(diào)控”，即不但注意遏制投資、投機(jī)性需求，也主要加大熱點(diǎn)地區(qū)的土地供給。在市場低位運(yùn)行大半年后，地方政府頻繁貫徹中央的各城市“分類調(diào)控”精神，全國46個(gè)限購城市，目前僅剩下北上廣深4個(gè)一線城市和三亞，限購令逐步在各地退位，“一刀切”的行政調(diào)控也逐漸見底。而限貸政策也在9月30日隨著央行對首套房認(rèn)定政策的改變而有所放松，目的是刺激一部分改善性需求。
三、房地產(chǎn)市場發(fā)展進(jìn)入新常態(tài)
隨著中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展由兩位數(shù)增長進(jìn)入個(gè)位數(shù)增長的減速換擋期，經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入提質(zhì)增效新階段，經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入新常態(tài)也必然影響房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展步入新常態(tài)。
(一)房地產(chǎn)市場進(jìn)入成熟和理性的常態(tài)
我國房地產(chǎn)市場自1998年商品化以后，連續(xù)十多年進(jìn)入快速發(fā)展、價(jià)格快速上漲階段。如今，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入減速換擋期，房地產(chǎn)市場預(yù)期也發(fā)生一定變化，那種房地產(chǎn)市場全面繁榮，開發(fā)商拿地就賺錢，房地產(chǎn)投資收益飆升的時(shí)代顯然一去不復(fù)返?，F(xiàn)在，無論是房地產(chǎn)開發(fā)商拿地和住房需求者購房都相對成熟和理性，尤其是房地產(chǎn)長效機(jī)制建設(shè)將大大增加房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)稅收，有效遏制房地產(chǎn)投機(jī)需求。另外，政府加大保障房建設(shè)和棚戶區(qū)的改造等措施，從遏制投資、投機(jī)需求和擴(kuò)大供給雙向發(fā)力，雖然當(dāng)前受“限購”解除和信貸放松政策雙重影響，各“解限”城市成交略有回升，買賣雙方的預(yù)期、心態(tài)正在發(fā)生變化。但只能說隨著此次樓市調(diào)控政策“見底”，此前持續(xù)“向下”的樓市將進(jìn)入“緩沖期”，即使現(xiàn)在房地產(chǎn)市場完全放開，也難現(xiàn)當(dāng)年火爆行情。
(二)房地產(chǎn)市場的差異化將成為一種常態(tài)
隨著中國經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新常態(tài)，房地產(chǎn)市場也進(jìn)入新常態(tài)，尤其是房地產(chǎn)市場差異化會更加突出。1998年房改以來全國房地產(chǎn)市場普遍快速發(fā)展，價(jià)格快速上漲，如今也步入了一個(gè)新階段。住房普遍短缺的時(shí)代已經(jīng)過去，不少城市房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了明顯的供大于求。住宅供求的區(qū)域化差異明顯。近兩年來，我國房地產(chǎn)市場分化趨勢越來越明顯。一線城市房價(jià)上漲較快，但一些二、三、四線城市，房地產(chǎn)去庫存化周期明顯拉長，庫存壓力不斷加大。根據(jù)上海房地產(chǎn)研究院研究報(bào)告顯示，9月全國新建商品住宅庫存量再創(chuàng)新高，為近五年來最高。截至9月底，35個(gè)城市新建商品住宅庫存總量為28013萬平方米，環(huán)比增長4.0%，同比增長23.8%。一、二、三線城市新建商品住宅庫存總量分別為3794萬、20167萬和4052萬平方米，環(huán)比分別增長8.8%、3.5%和2.2%，同比分別增長39.6%、21.8%和21.1%。4個(gè)一線城市庫存已保持連續(xù)8個(gè)月環(huán)比正增長，且9月增幅有所擴(kuò)大。但是，10月份一線城市新建商品住宅庫存量環(huán)比減少0.9%，同比增長36.7%。繼9月份庫存量創(chuàng)新高后，10月庫存出現(xiàn)下跌。這也是近9個(gè)月以來首次出現(xiàn)環(huán)比下跌的現(xiàn)象。這和10月份一線城市改善型需求積極釋放的因素有關(guān)，政策的利好也更利于一線城市房地產(chǎn)庫存的釋放。
(三)房地產(chǎn)窄幅調(diào)整將成為一種常態(tài)
從整體市場情況來看，受到限購放松、限貸放松兩輪政策調(diào)整的積極影響，成交量從9月下旬開始回升，黃金周期間繼續(xù)出現(xiàn)明顯上升。政策調(diào)整給市場帶來的最大改變是消費(fèi)者對房地產(chǎn)市場的預(yù)期，房地產(chǎn)市場低迷，除了供需因素之外，也在于市場預(yù)期下降，使得一些剛需客戶也推遲購房。而這次房貸政策的放松，很大程度將釋放一部分改善性需求，同時(shí)，通過市場預(yù)期的改變激發(fā)積攢了大半年的剛性需求，這些需求有望成為四季度市場回升的主力軍，加快商品房去庫存化的進(jìn)度。但是，目前改善性需求主要以工薪階層為主，較富裕的人群改善性需求都已解決，目前房地產(chǎn)價(jià)格對工薪階層來說仍然偏高，政策放松只會釋放那部分急于改善的需求，中期看房地產(chǎn)市場還需要調(diào)整，但刺激政策的推出會使得調(diào)整的幅度有限。
(四)房地產(chǎn)市場調(diào)控需要建立長效機(jī)制
房地產(chǎn)市場發(fā)展進(jìn)入新常態(tài)，房地產(chǎn)調(diào)控思路也正在發(fā)生轉(zhuǎn)變，“去行政化”無疑是大方向，取消限購等手段只是時(shí)間問題，而全面取消限購后房地產(chǎn)市場必須建立起適應(yīng)新常態(tài)的長效機(jī)制。房地產(chǎn)長效機(jī)制實(shí)際就是將房地產(chǎn)涉及的金融、土地、稅收和住房保障等方面政策工具進(jìn)行重新組合。在明確房地產(chǎn)市場發(fā)展目標(biāo)的前提下，更加重視政策的系統(tǒng)性、穩(wěn)定性和可預(yù)期性，確保包括金融、土地、稅收、住房保障等在內(nèi)的一系列政策工具目標(biāo)，形成政策合力，而不是相互掣肘。當(dāng)前保障性住房建設(shè)力度較大，土地出讓制度改革也在各地推進(jìn)。按照國土部提出的時(shí)間表，2014年基本完成各級職責(zé)整合，建立基礎(chǔ)性制度；2015年健全配套制度，平穩(wěn)有序?qū)嵤?016年全面形成制度體系，正常有效運(yùn)行；2017年實(shí)現(xiàn)信息共享，依法公開查詢。
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