房產(chǎn)買賣大有貓膩訂金與定金一定要弄清

2016-07-25 14:35 來源：中國證券報(bào)

[摘要] 定金，簡單地說就是預(yù)先付給開發(fā)商的金額：如果購房者違約，定金不退，如果開發(fā)商違約，須向購房者雙倍返還定金。而訂金是房產(chǎn)交易過程中，預(yù)付款性質(zhì)的一種支付，不具備定金的性質(zhì)。

　　日前，記者接到張女士熱線報(bào)料稱，她于2013年7月，借給朋友陳某10萬元，朋友以其房產(chǎn)證作為抵押，張女士以純粹的朋友幫忙，未要陳某利息。如今，陳某電話無法接通，人也找不到。而且，作為抵押的房產(chǎn)證竟然是偽造的。記者采訪相關(guān)部門以及行業(yè)專家了解到，選購房產(chǎn)，需留意的地方不少。

　　佳潔士的虛假被工商部門開出高額罰單，此事備受關(guān)注。然而，眾多讀者表示，如佳潔士一般的虛假房產(chǎn)也不罕見。

　　購房前

　　再好不如看“療效”

　　如今的樓盤鋪天蓋地，花樣翻新。消費(fèi)者需擦亮眼睛，有些樓盤并非如宣傳的那樣光鮮，一不小心消費(fèi)者就有可能受騙上當(dāng)。

　　怎么防？房地產(chǎn)管理局支招：實(shí)地看房，并且查看“五證兩書”。

　　開發(fā)商售樓必須具備五證，分別是：《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《國有土地使用證》《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》《建筑工程施工許可證》《商品房預(yù)售許可證》。

　　有些開發(fā)樓盤為了搶占市場(chǎng)先機(jī)，在未獲得有關(guān)證件時(shí)，即對(duì)外展開銷售，沒有《商品房預(yù)售許可證》即銷售或變相銷售，如排號(hào)認(rèn)籌都是違規(guī)行為。購買此類商品房，一旦樓盤屬于違建，經(jīng)查實(shí)，有關(guān)部門有權(quán)拆除違建。而消費(fèi)者不僅無法辦理房產(chǎn)證，自身利益當(dāng)然也無法保障。

　　另外，交房時(shí)開發(fā)商須提供“一表兩書”，即《竣工驗(yàn)收備案表》《住宅質(zhì)量保證書》《房屋移交書》。因?yàn)?，缺少其中任何一?xiàng)，就不利于維護(hù)自己的權(quán)益。

　　“訂金”“定金”要弄清

　　當(dāng)今樓市競(jìng)爭激烈，某些開發(fā)商為盡快回收資金，盡客五證不全，無法出示有效合法的正規(guī)合同，但也會(huì)鼓動(dòng)消費(fèi)者先期交納部分房款，做為訂金或定金。

　　定金，簡單地說就是預(yù)先付給開發(fā)商的金額：如果購房者違約，定金不退，如果開發(fā)商違約，須向購房者雙倍返還定金。

　　而訂金是房產(chǎn)交易過程中，預(yù)付款性質(zhì)的一種支付，不具備定金的性質(zhì)?！坝喗稹痹诜缮蠜]有明文規(guī)定，在市場(chǎng)上類似的稱呼還有“認(rèn)籌金”，“誠意金”等。出現(xiàn)在房屋認(rèn)購書中的“訂金”，是購房者對(duì)開發(fā)商的保證，在實(shí)踐中一般被視為預(yù)付款。而“訂金”，無論哪一方反悔，賣方都只須原數(shù)退還“訂金”即可。

　　提醒大家，在支付金額簽合同時(shí)，一定要認(rèn)真閱讀，合同上一般會(huì)注明這筆金額是否會(huì)退還、幾個(gè)工作日內(nèi)退還等重要內(nèi)容。

　　購房后

　　規(guī)劃變樣

　　這幾年，規(guī)劃變更導(dǎo)致業(yè)主“鬧事”的案例也時(shí)有發(fā)生，其中包括了同在一個(gè)小區(qū)內(nèi)將別墅區(qū)域洋房區(qū)域隔開、將規(guī)劃建為別墅的后續(xù)用地改成建造高層洋房等。

　　根據(jù)國家有關(guān)法律規(guī)定，小區(qū)建成入住，產(chǎn)權(quán)即發(fā)生轉(zhuǎn)移，產(chǎn)權(quán)所有人已由開發(fā)商轉(zhuǎn)為全體業(yè)主。這時(shí)，開發(fā)商在未得到全體業(yè)主同意的情況下，是無權(quán)擅自改變小區(qū)公有土地用途的。業(yè)主們可以去相關(guān)部門查詢小區(qū)的整體規(guī)劃審批，如果該地塊屬于小區(qū)已入住部分，那么，就有充分理由認(rèn)為這種規(guī)劃變更時(shí)不合法的。另外，即便是建設(shè)中的小區(qū)，開發(fā)商要變更原有的規(guī)劃，也應(yīng)該對(duì)全體業(yè)主公示，在大部分業(yè)主沒有異議的情況下，才可以變更。

　　房屋質(zhì)量

　　商品房質(zhì)量對(duì)消費(fèi)者來說尤為重要，它不僅關(guān)系其居住安全，而且也關(guān)系其居住舒適度。然而有些開發(fā)商修建的商品房，卻存在這樣或那樣的房屋質(zhì)量缺陷，嚴(yán)重侵害了消費(fèi)者的合法權(quán)益。所以建議購房者要認(rèn)真對(duì)待驗(yàn)房環(huán)節(jié)。如果經(jīng)濟(jì)允許的情況下，可以選擇專業(yè)的驗(yàn)房公司驗(yàn)房。如果是自己驗(yàn)房的話，最好在收房之前先去網(wǎng)上學(xué)習(xí)一下相關(guān)的知識(shí)，驗(yàn)房的時(shí)候要多注意建筑結(jié)構(gòu)、門窗、墻面、地面、頂棚、防水工程、采暖系統(tǒng)、給水、排水系統(tǒng)、室內(nèi)電氣工程安裝質(zhì)量等方面。

　　對(duì)于一般性質(zhì)的不符合質(zhì)量要求的房屋，購房者可請(qǐng)求開發(fā)商維修，因?yàn)樾拗率狗课菔褂霉δ苁艿接绊懟蚪o購買者造成損失的，也可向開發(fā)方索賠。

　　而對(duì)于嚴(yán)重不符合質(zhì)量要求的房屋，購房者應(yīng)先請(qǐng)求房屋所在地的房屋工程質(zhì)量監(jiān)督單位檢查，在取得房屋鑒定不合格的證書后，可要求開發(fā)商予以退房，對(duì)消費(fèi)者的正當(dāng)要求，開發(fā)商不予理睬的，可以向消費(fèi)者協(xié)會(huì)投訴或者向房屋所在地人民法院起訴。

　　面積誤差

　　根據(jù)圖紙建造的房子面積難以精確到100%，為此，國家也制訂了3%的面積浮動(dòng)，有些置業(yè)者會(huì)發(fā)現(xiàn)交房時(shí)面積誤差率超過了浮動(dòng)的范圍，錢交了面積卻少了。

　　根據(jù)有關(guān)司法解釋，面積誤差比絕對(duì)值超出3%時(shí)，買受人有權(quán)退房。買受人退房的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在買受人提出退房之日起30日內(nèi)將買受人已付房價(jià)款退還給買受人，同時(shí)支付已付房價(jià)款利息。買受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時(shí)，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價(jià)款由買受人補(bǔ)足；超出3%部分的房價(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時(shí)，面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返還買受人；絕對(duì)值超出3%部分的房價(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人。在此提醒大家，簽訂合同時(shí)應(yīng)注意約定細(xì)節(jié)，如簽合同時(shí)，要把建筑面積與套內(nèi)建筑面積都做約定。