如何判斷房?jī)r(jià)是否存在泡沫產(chǎn)業(yè)和人口導(dǎo)入是關(guān)鍵

2015-06-25 09:55 來(lái)源：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道

[摘要] 房?jī)r(jià)有無(wú)泡沫的關(guān)鍵不在于房?jī)r(jià)的高低，而在于大部分收入群體的承受力。

　　21世紀(jì)宏觀研究院認(rèn)為，房?jī)r(jià)有無(wú)泡沫的關(guān)鍵不在于房?jī)r(jià)的高低，而在于大部分收入群體的承受力。城市集聚的資源、就業(yè)機(jī)會(huì)、財(cái)富生產(chǎn)能力強(qiáng)，對(duì)高房?jī)r(jià)的支持力較高，反之就低。在當(dāng)前的市場(chǎng)情況下，如果城市發(fā)展不解決房地產(chǎn)持續(xù)上漲的內(nèi)因——產(chǎn)業(yè)和人口，房地產(chǎn)穩(wěn)定的機(jī)制就不存在。

　　2014年房地產(chǎn)市場(chǎng)在無(wú)任何政策調(diào)控的情況下，首次自主性回落，銷售大幅萎縮之后，帶來(lái)全國(guó)房?jī)r(jià)的下跌，住宅新開工增速回落。

　　很多房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士把上一輪樓市調(diào)整的原因歸結(jié)于全國(guó)住宅存量較大。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整是多方面的，包括傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)普遍過(guò)剩，轉(zhuǎn)型升級(jí)階段經(jīng)濟(jì)增速換擋，房?jī)r(jià)處于高位限制可購(gòu)買人群，城鎮(zhèn)化發(fā)展方式轉(zhuǎn)變等等。

　　房?jī)r(jià)步入深度調(diào)整之后，2014年下半年，從中央到地方出臺(tái)了一系列托舉樓市的政策，一線和部分熱點(diǎn)城市在5月顯現(xiàn)出強(qiáng)勢(shì)回歸。

　　城鎮(zhèn)化已經(jīng)進(jìn)入快速發(fā)展階段，高端的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、實(shí)力型企業(yè)的進(jìn)入、大量的就業(yè)機(jī)會(huì)、豐厚的報(bào)酬是吸引人口流入的重要因素，而是否有大量的、可持續(xù)的人口流入是判斷一個(gè)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿Φ闹匾獥l件。在無(wú)產(chǎn)業(yè)尤其是實(shí)力企業(yè)導(dǎo)入，人口凈流出的地方，本輪樓市上漲的空間、覆蓋面，持續(xù)周期均有限。

　　一、政策難以根本改變市場(chǎng)趨勢(shì)

　　以本輪樓市回暖的情況為例，一線城市房?jī)r(jià)環(huán)比全線上漲，成交量也居于歷史高位，與此同時(shí)，三四線城市的樓市仍冷清。

　　與此相對(duì)的是，一線城市仍在嚴(yán)格執(zhí)行限購(gòu)，且無(wú)明顯的刺激性政策。三四線城市出臺(tái)了諸如財(cái)政補(bǔ)貼、降首付等全面刺激性的政策。

　　21世紀(jì)宏觀研究院認(rèn)為，我國(guó)城鎮(zhèn)化率從1978年的17.9%提升至2014年的54.8%，以年均增長(zhǎng)1.02個(gè)百分點(diǎn)的速度穩(wěn)步提高，2014年，我國(guó)城鎮(zhèn)常住人口比上年末增加了1800多萬(wàn)，未來(lái)市場(chǎng)需求仍然會(huì)穩(wěn)定釋放，房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)仍將面臨較長(zhǎng)時(shí)間的“白銀”時(shí)代。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入深度調(diào)整時(shí)期，新型城鎮(zhèn)化的推進(jìn)和區(qū)域政策規(guī)劃將穩(wěn)定釋放市場(chǎng)需求，21世紀(jì)宏觀研究院認(rèn)為，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型、人口遷移等因素影響將直接影響樓市回暖和城市投資吸引力。市場(chǎng)各方需根據(jù)區(qū)域政策導(dǎo)向、產(chǎn)業(yè)特征、人口流動(dòng)方向，把握不同區(qū)域及城市特點(diǎn)，合理調(diào)整區(qū)域投資布局，適應(yīng)環(huán)境變化。

　　二、產(chǎn)業(yè)和人口導(dǎo)入是關(guān)鍵

　　21世紀(jì)宏觀研究院認(rèn)為，財(cái)政補(bǔ)貼、住房公積金等樓市利好政策短期有利于平穩(wěn)房地產(chǎn)市場(chǎng)，但長(zhǎng)期來(lái)看，促進(jìn)一個(gè)城市房地產(chǎn)長(zhǎng)期健康發(fā)展的關(guān)鍵即是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化升級(jí)以及人口導(dǎo)入。

　　（一）產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)影響房?jī)r(jià)上漲空間，產(chǎn)業(yè)越高端、多元，房?jī)r(jià)上漲空間越大。

　　產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)決定了市場(chǎng)的潛在需求及購(gòu)買能力，也是房地產(chǎn)市場(chǎng)有無(wú)強(qiáng)有力支撐的重要保障。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)一方面帶來(lái)人口的大量流入，繼而影響一個(gè)城市或地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)需求量，另一方面會(huì)提升人們的購(gòu)買力水平，繼而提升一個(gè)城市或地區(qū)的房?jī)r(jià)上漲空間。且產(chǎn)業(yè)越高端、多元，房?jī)r(jià)上漲空間越大。

　　21世紀(jì)宏觀研究院根據(jù)公開資料整理發(fā)現(xiàn)，2014年，一線城市第三產(chǎn)業(yè)平均占GDP比重為67.2%，在各類城市最高，一線城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)較優(yōu)，服務(wù)業(yè)發(fā)達(dá)，人口集聚作用強(qiáng)。

　　1.5線及二線城市2014年三產(chǎn)占比均接近50%，且二三產(chǎn)業(yè)占比相對(duì)均衡，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)較好。

　　2.5線城市第三產(chǎn)業(yè)占比略低于第二產(chǎn)業(yè)，整體經(jīng)濟(jì)受工業(yè)驅(qū)動(dòng)較為明顯，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)仍需進(jìn)一步調(diào)整。

　　三四線城市第三產(chǎn)業(yè)比重普遍偏低，工業(yè)及農(nóng)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)較大，經(jīng)濟(jì)相對(duì)落后，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)相對(duì)單一。

　　與之相對(duì)的是，第三產(chǎn)業(yè)占比高的一二線城市，房?jī)r(jià)更為堅(jiān)挺，多依賴第二產(chǎn)業(yè)，靠投資驅(qū)動(dòng)的三四線城市，在產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)過(guò)程，樓市的需求和購(gòu)買力有限，受本輪樓市沖擊較大。