[摘要] 在房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)明顯的需求不均衡、供應(yīng)不均衡、庫(kù)存不均衡、價(jià)格漲幅不均衡的背景下，一二線城市房?jī)r(jià)易漲難跌;三四線城市卻受困于人口回流與經(jīng)濟(jì)實(shí)力，呈現(xiàn)供大于求的現(xiàn)象。”全聯(lián)地產(chǎn)商會(huì)負(fù)責(zé)人表示，其中重要原因就是中國(guó)土地供應(yīng)機(jī)制，“不賣(mài)地，地方政府難以為繼，這是短期內(nèi)解決不了的。
在房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)明顯的需求不均衡、供應(yīng)不均衡、庫(kù)存不均衡、價(jià)格漲幅不均衡的背景下，一二線城市房?jī)r(jià)易漲難跌;三四線城市卻受困于人口回流與經(jīng)濟(jì)實(shí)力，呈現(xiàn)供大于求的現(xiàn)象。一線城市和小部分二線城市的漲幅過(guò)大，掩蓋了全國(guó)整體房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)逐漸出現(xiàn)的沖高回落趨勢(shì)。
如果對(duì)2013年樓市用一個(gè)詞概括，“分化”或許最為恰當(dāng)?！耙欢€城市托人買(mǎi)房，三四線城市請(qǐng)人買(mǎi)房。”盡管只是一字之差，但在“托”與“請(qǐng)”的轉(zhuǎn)換之間，透露的市場(chǎng)行情卻大不相同。
中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布的百城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)百城房?jī)r(jià)自2012年6月以來(lái)連續(xù)19個(gè)月環(huán)比上漲。不過(guò)，不同城市房?jī)r(jià)卻呈明顯分化：一二線城市房?jī)r(jià)上漲壓力依然突出，三四線城市價(jià)格繼續(xù)下行?！皬倪M(jìn)軍三四線城市，到逃回北上廣，品牌房企的布局調(diào)整反映了當(dāng)下的市場(chǎng)變化。”某知名房企負(fù)責(zé)人認(rèn)為，“深耕一線城市及部分熱點(diǎn)二線城市是企業(yè)利潤(rùn)及未來(lái)發(fā)展的保證?！?/p>
而在談及樓市分化的原因時(shí)，世聯(lián)行地產(chǎn)董事長(zhǎng)陳勁松認(rèn)為，其根源在于人口流動(dòng)、收入分化、產(chǎn)業(yè)集聚、服務(wù)半徑和水準(zhǔn)、運(yùn)輸距離等因素。
“雙分化”或?qū)⒓觿?/strong>
多家機(jī)構(gòu)發(fā)布的數(shù)據(jù)和研究報(bào)告顯示，2013年我國(guó)樓市房?jī)r(jià)和房企分化趨勢(shì)明顯，2014年這種變化仍將持續(xù)。“由于一線城市的供應(yīng)量不足、需求極大，所以一線城市房?jī)r(jià)將延續(xù)漲勢(shì);二線城市則是比較平穩(wěn)的、緩步增長(zhǎng)的趨勢(shì);三線城市面臨的壓力比較大，房?jī)r(jià)將保持平穩(wěn)可能不會(huì)有增長(zhǎng);而四線城市是一個(gè)下降的趨勢(shì)?！被幽昕毓杉瘓F(tuán)董事局主席潘軍對(duì)2014年的樓市行情給出了自己的判斷。
對(duì)于房企的“分化”趨勢(shì)，同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，會(huì)呈現(xiàn)新格局或?qū)⑸涎荨褒垹?zhēng)虎斗”?！?013年，銷(xiāo)售過(guò)百億元房企軍團(tuán)擴(kuò)大到71家，較2012年增加18家。房企千億元軍團(tuán)的擴(kuò)容與百億元企業(yè)規(guī)模的擴(kuò)大，表明市場(chǎng)集中度進(jìn)一步提高，房地產(chǎn)企業(yè)爭(zhēng)奪市場(chǎng)龍頭老大地位將更加激烈?！?/p>
此外，千億元與百億元以上房企的“分化”特征將更加明顯，尤其是對(duì)于排名30以后的房企來(lái)講，“力爭(zhēng)上游，不上則下”將成為未來(lái)房企競(jìng)爭(zhēng)格局變化過(guò)程中的主要特征。“2014年房?jī)r(jià)漲幅放緩已經(jīng)成為市場(chǎng)共識(shí)。”某機(jī)構(gòu)分析報(bào)告指出，隨著土地供應(yīng)的增加，以及差別化調(diào)控政策的推進(jìn)，2014年房地產(chǎn)市場(chǎng)的多項(xiàng)指標(biāo)增速都將放緩，未來(lái)樓市將可能進(jìn)入“減速”運(yùn)行的階段。
中國(guó)銀行發(fā)布的《2014年宏觀經(jīng)濟(jì)金融展望報(bào)告》則指出，由于三四線城市就業(yè)和發(fā)展機(jī)會(huì)有限，經(jīng)濟(jì)發(fā)展不均衡、就業(yè)機(jī)會(huì)不均等的狀況很難出現(xiàn)根本性變化。此外，十八屆三中會(huì)全要求，進(jìn)一步放寬中小城市戶籍限制、嚴(yán)格控制特大城市新增人口，這意味著隨著土地改革制度的推進(jìn)，中小城市的土地供給將大幅增加，房?jī)r(jià)下跌城市個(gè)數(shù)可能繼續(xù)增加。
“差異化”迎來(lái)機(jī)遇
業(yè)內(nèi)專(zhuān)家認(rèn)為，“雙分化”導(dǎo)致“差異化”。2014年各地的樓市調(diào)控政策將會(huì)有所不同?！爸攸c(diǎn)一二線城市會(huì)依舊從嚴(yán)，三四線城市有望迎來(lái)機(jī)遇期?！倍辔环康禺a(chǎn)從業(yè)者表示，未來(lái)三四線城市將迎來(lái)大量的農(nóng)業(yè)人口進(jìn)城，從而衍生出新增住房需求。目前，我國(guó)推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化也將有助于三四線房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，加上差異化調(diào)控將利好這些城市的房地產(chǎn)企業(yè)。
華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)近日表示，2014年至少有三個(gè)重要因素將會(huì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)。
任志強(qiáng)說(shuō)，如果宏觀經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)好，房地產(chǎn)通常會(huì)受到打壓，一旦GDP增速有所下降，房地產(chǎn)將會(huì)被視為重要推動(dòng)力。對(duì)于今年的宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)，任志強(qiáng)的觀點(diǎn)是“不會(huì)太好，也不會(huì)太差?！币虼?，房地產(chǎn)市場(chǎng)將不會(huì)承受更大的政策壓力。
另一條主線是供給。今年多個(gè)熱點(diǎn)城市加大了土地供應(yīng)規(guī)模，這種趨勢(shì)將會(huì)持續(xù)。而實(shí)現(xiàn)供給與需求的動(dòng)態(tài)平衡，需要較長(zhǎng)的時(shí)間。一方面，土地供應(yīng)后，通常要兩三年才能上市形成供應(yīng)。而在政府壟斷供給的局面下，也難以形成更大規(guī)模的供應(yīng)。另一方面，部分城市的住房需求仍十分旺盛。
第三條主線是改革。任志強(qiáng)認(rèn)為，越市場(chǎng)化，對(duì)企業(yè)越有利。他提醒2014年將注意力轉(zhuǎn)移到“改革”，而不是緊盯房?jī)r(jià)，其中主要關(guān)注土地制度、戶籍制度、城鎮(zhèn)化方面的改革。
世茂集團(tuán)董事局執(zhí)行董事許世壇近期也宣稱，未來(lái)5～10年房地產(chǎn)還有很多機(jī)會(huì)。其理由在于：第一是城鎮(zhèn)化帶來(lái)的機(jī)遇，第二是“十八大”對(duì)多個(gè)領(lǐng)域的改革?！翱傮w來(lái)看，房?jī)r(jià)上漲仍是2014年的主旋律?！睆埡陚フJ(rèn)為?！半m然依然在漲，但中國(guó)房地產(chǎn)不存在崩盤(pán)問(wèn)題。”全聯(lián)地產(chǎn)商會(huì)負(fù)責(zé)人表示，其中重要原因就是中國(guó)土地供應(yīng)機(jī)制，“不賣(mài)地，地方政府難以為繼，這是短期內(nèi)解決不了的?！?/p>
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