險資追捧房地產熱情持續(xù) 收益或分化現(xiàn)兩重天

2016-02-19 09:44 來源：中國證券報

[摘要] 公開資料顯示，目前約20%的境內保險機構股東的主營業(yè)務與房地產相關。有分析人士認為，此類保險公司在整合房地產資源方面存在潛力，未來或將有更多施展拳腳的空間。

　　保險資金謀劃2016年投資藍圖，房地產正成為目標之一。分析人士認為，保險資金對于房地產標的，將繼續(xù)從多個層面積極介入。中國證券報記者從保險資管人士處了解到，繼2015年在熱點區(qū)塊房地產投資上獲得不菲收益后，保險機構對今年房地產市場表現(xiàn)仍有期待，競地有望保持活躍；機構的投資能力不同，投資效果將出現(xiàn)差異。

　　看好房地產增值紅利

　　保險資金正從多個層面加大對房地產投資的布局。一方面，多路險資繼續(xù)增持上市房地產公司股份，除中國人壽、中國平安(601318,股吧)、新華保險相繼成為部分上市房地產公司的大股東外，富德生命人壽、安邦保險、前海人壽等也在尋求增持股份的空間；另一方面，投資性房地產也受到越來越多的保險機構關注。

　　保險公司境外投資方面，房地產投資仍是重要標的之一。某保險公司獨立董事認為，從全球市場環(huán)境來看，一些地區(qū)的房地產政策和市場環(huán)境相對穩(wěn)定，且明顯處于低估值狀態(tài)，為保險資金境外投資提供了機會。目前雖然多家保險公司獲批開展境外投資，但境外房地產投資的市場主體仍以大型保險公司為主，中小公司的團隊建設還有待完善。

　　從近兩年市場發(fā)展情況看，保險資金布局房地產仍有較大增量空間。某保險公司人士表示，保險資金尋找優(yōu)質的房地產項目，擴大投資性房地產的占比，已經成為大的趨勢。無論是通過參與具體經營活動，加強與房地產企業(yè)的合作，還是在資本運作上開展戰(zhàn)略投資或財務投資，都是看好這一行業(yè)增值紅利的表現(xiàn)。房地產投資回報率比較穩(wěn)定，有助于保險機構獲取可觀的投資收益。

　　二級市場也蘊含新的機會。東興證券分析師鄭閔剛認為，房地產行業(yè)龍頭及區(qū)域型龍頭的投資機會值得看好。經歷了2016年年初的股市大跌之后，被錯殺的地產股有望迎來估值修復的機會。

　　標普信用分析師黃馨慧預計，中國保險公司與房地產開發(fā)商將建立更多的投資關系。保險公司對投資標多元化和收益率的要求，以及房地產開發(fā)商需要獲得融資來保持增長的需求，使二者成為自然的合作伙伴。而保險公司需要開發(fā)商管理層有能力且能夠支持保護其對開發(fā)商的投資，由于與管理層爭奪控制權會產生無法預期的結果，因此惡意收購的風險較大。

　　競地熱情料持續(xù)

　　2012年起，保險公司投資房地產的苗頭顯露。2013年，投資規(guī)模出現(xiàn)一輪飆升。保險公司一方面將部分自用房地產轉為投資性房地產，另一方面通過購置樓盤、股權投資和與房地產商合作的方式增加對房地產的持有量。

　　廣東某保險公司投資部負責人表示，進入2016年，在“資產荒”延續(xù)的背景下，房地產正成為保險資金配置的理想領域之一。就其所在的公司情況來看，2015年在深圳等熱點地塊上的收益較可觀，投資性房地產的獲利成為去年業(yè)績增長的重要貢獻因素。

　　該負責人介紹，目前，保險資金在房地產投資方面的渠道已經較充分地放開，并且通過多年的投資積累了團隊人才和經驗，加之近兩年來一線城市房地產價格的預期向好，在去年獲利的基礎上，2016年仍有望繼續(xù)增厚業(yè)績。

　　另一方面，優(yōu)質項目的獲取難度也在增加。多位分析人士表示，對保險資金而言，房地產項目的投資周期和預期收益率水平使其成為理想的配置資產，隨著資產配置難度加大，優(yōu)質房地產項目吸引了各類金融機構競逐，險資面臨更大的壓力。一線城市作為熱點區(qū)塊的重要組成部分，項目資源的稀缺性更為明顯。不過，不少保險公司依然對競地抱有熱情和樂觀期待，認為除了房地產行業(yè)和保險資金運用決策的變化外，貨幣政策也將對險資投資房地產造成關鍵影響。

　　同時，險資多層次介入房地產也將提升獲利空間。分析人士認為，房地產企業(yè)與險資的結合已成大趨勢，二者在商業(yè)地產、產業(yè)地產的房地產信托投資基金、股權投資基金等方面的深入合作將繼續(xù)加深。

　　投資效果或分化

　　公開資料顯示，目前約20%的境內保險機構股東的主營業(yè)務與房地產相關。有分析人士認為，此類保險公司在整合房地產資源方面存在潛力，未來或將有更多施展拳腳的空間。例如，在百年人壽、北部灣財險、長城人壽、安誠財險、安華農業(yè)保險、國元農業(yè)保險、民安財險、富德生命人壽等公司的主要股東中，都有地方房地產投資建設機構和金融企業(yè)的身影。

　　保險公司人士介紹，具有地產背景的保險公司盈利情況也存在明顯差異，并非所有公司都將房地產投資作為資金運用的重心。因為投資能力客觀上存在差距，一些保險機構目前仍沒有大舉涉足房地產項目，未來這方面的提升空間巨大，但投資效果的分化還將延續(xù)一段時間。

　　房地產業(yè)內人士表示，一方面，房地產行業(yè)正處于調整期，區(qū)域間房地產市場受多重因素影響，投資潛力分化，險資希望在此時尋找較為穩(wěn)妥的投資機會；另一方面，保險公司，特別是中小型保險公司的主要股東中，如果有股東具備房地產投資經驗，又愿意拿出既有資源幫助保險公司“試水”的話，險資的投資決策將更具科學性。

　　更多長線資金主體參與房地產投資的局面也有望出現(xiàn)。世邦魏理仕日前發(fā)布的報告認為，中國機構投資者目前以主權基金（包括中投、外管局）為先導，預計未來將有更多大型機構參與到市場中，包括社保、養(yǎng)老基金等。中國保險市場集中度高，可用于配置投資房地產的資金體量不容小覷，保險機構兼顧市場機會及風險，投資有望呈現(xiàn)多元化局面。(作者：李超)