[摘要] 2016年的土地市場似乎格外熱鬧，一場場激烈的土地競拍，一個個刷新鄭州總價和單價紀錄的“地王”……在土地狂歡的背后，預示著下半年的鄭州樓市或將持續(xù)走高。
2016年的土地市場似乎格外熱鬧，一場場激烈的土地競拍，一個個刷新鄭州總價和單價紀錄的“地王”……在土地狂歡的背后，預示著下半年的鄭州樓市或將持續(xù)走高。
作為鄭州市樓市新貴，經開區(qū)的樓市在上半年的表現可圈可點：一方面是土地市場火熱，另一方面是樓市銷售價格上漲。盡管開盤量十分有限，但經開區(qū)房價上漲速度卻非?？臁?~5月，經開區(qū)商品住宅售價漲幅為1000元/平方米~2000元/平方米，房價直逼配套完善的老城區(qū)。隨著商業(yè)配套建設的持續(xù)跟進，這一區(qū)域的房價上漲將再添底氣。
【背景】
鄭州上演搶地大戰(zhàn)
經開區(qū)地價不斷攀升
在鄭州樓市開發(fā)漸趨郊區(qū)化的今天，鄭州市主城區(qū)有限的可開發(fā)土地顯得尤為珍貴。
與鄭州市整體如火如荼的搶地大戰(zhàn)遙相呼應，經開區(qū)的土地市場也不甘落后。
自2015年下半年以來，經開區(qū)土地市場一片火熱，先后有綠地、海馬、正商等進駐，區(qū)域地價不斷攀升，區(qū)域“地王”不斷出現。
眼下，在經開區(qū)住宅市場上，除了原有的恒大綠洲、綠地海珀蘭軒等項目外，碧桂園·翡翠灣、碧桂園·天璽、經開萬錦城、濱河海馬公園等項目也閃亮登場，形成品牌開發(fā)商云集的局面。
如今的經開區(qū)搖身一變，成為鄭州樓市新貴。
鄭州市同致行分析認為，這除了與鄭州目前拿地越來越難的大背景相關外，還與經開區(qū)得天獨厚的地理位置及產業(yè)優(yōu)勢密不可分。品牌開發(fā)商的入駐，恰恰說明了其對于區(qū)域前景的高度認可。
“從地理位置上看，經開區(qū)位于鄭州東南，北接鄭東新區(qū)，距CBD中心商務區(qū)僅3公里；西鄰鄭州中心城區(qū)，距市中心組團邊緣1.5公里；南通鄭州航空港區(qū)，距新鄭國際機場僅24公里?？梢哉f，經開區(qū)恰巧立足三區(qū)樞紐，既符合城市東擴的發(fā)展方向，又可享受港區(qū)發(fā)展的帶動效應。另一方面，經開區(qū)有大量的產業(yè)，目前正在申請自貿區(qū)，同時還有濱河國際新城這樣高起點的區(qū)域規(guī)劃，加上良好的生態(tài)環(huán)境，種種因素，吸引了眾多開發(fā)商爭相在此拿地?！贬槍涢_區(qū)土地市場的火熱現象，鄭州市同致行如是分析。
【現狀】
區(qū)域市場供不應求
房價直逼老城區(qū)
事實上，經開區(qū)的土地火熱，還存在一個十分重要的有利因素：這一區(qū)域的市場長期供不應求，樓盤去化火熱，這就意味著開發(fā)商的拿地風險要小很多。
來自鄭州市同致行的專業(yè)數據顯示，2016年1~5月，經開區(qū)商品房庫存占比始終位于10%以下，區(qū)域項目銷售前景比較樂觀。數據還進一步指明，從2011年至今年5月底，經開區(qū)累計庫存為-57.18萬㎡，一直存在庫存缺口，說明經開區(qū)的房地產市場長期供不應求，未來房價上漲動力較大。
回顧上半年，經開區(qū)的推盤量始終偏少，尤其是成熟區(qū)域，在售項目屈指可數。盡管濱河國際新城上半年項目逐漸增多，但整體區(qū)域供應仍處于較低水平。
與此形成強烈呼應的是經開區(qū)房價的上漲速度。鄭州市同致行提供的數據顯示，位于經開區(qū)南三環(huán)與經開十七大街交會處的康橋悅城，去年年底開盤均價在8200元/平方米左右，僅僅過了半年，價格漲幅已經在1000元/平方米以上；位于經開區(qū)第十七大街與經南八路交會處的綠地瀾庭，6月份開盤時均價在11000元/平方米左右，直接將濱河國際新城的售價拉升至1萬元以上。
在經開區(qū)的成熟區(qū)域，樓盤價格上漲更不是什么新鮮事兒。以位于航海東路與經開第四大街交會處的經開萬錦城為例，其住宅產品在開盤之初的價格不過9300元/平方米，而眼下飆升至12000元/平方米以上，這令錯失該項目開盤價格的一眾購房者后悔不迭。
按照鄭州市同致行的分析，經開區(qū)上半年的區(qū)域房價漲幅為1000元/平方米~2000元/平方米?？梢哉f，經開區(qū)目前的房價水平在全市已經不再是價格洼地，而是直逼配套完善的老城區(qū)，僅次于鄭東新區(qū)和金水區(qū)。
【預見】
商業(yè)配套迎頭趕上
未來價值再升級
優(yōu)越的地理位置、四通八達的交通路網、高度集中的產業(yè)、濱河國際新城的良好規(guī)劃，加上綠地、碧桂園、保利、康橋、恒大、萬錦、正商等實力開發(fā)商的入駐，這些綜合因素給了經開區(qū)房價堅挺的底氣。
眼下，這一區(qū)域需要迎頭趕上的是商業(yè)配套建設。
“經開區(qū)的優(yōu)勢顯而易見，不足之處則在于配套相對不足，尤其是濱河國際新城和國際物流園區(qū)，尚處于起步發(fā)展階段，成熟起來還需要一定的時間?！闭劶敖涢_區(qū)整個區(qū)域的優(yōu)劣勢，鄭州市同致行相關負責人毫不諱言。在他看來，目前經開區(qū)最缺的就是大型的商業(yè)綜合體。
事實的確如此。根據區(qū)域內的發(fā)展狀況，眼下的經開區(qū)可以分為起步區(qū)（發(fā)展已經成熟的經開區(qū)）、濱河國際新城（近兩年開始建設的新城）以及拓展區(qū)。撇開濱河國際新城及未來的拓展區(qū)不談，僅是在經開區(qū)成熟區(qū)域，大型商業(yè)配套的數量也明顯不足。對此，家住遠大理想城的趙女士深有體會：“我家離航海路朝鳳路口只有四五百米，按說這一地段已經相當成熟了，可每到休息日，這附近就只有一個丹尼斯超市可以和家人一起逛逛?！?/font>
好在這一現狀正在扭轉。在經開區(qū)成熟區(qū)域，經開萬錦城的出現可謂恰逢其時。公開信息顯示，這一項目規(guī)劃有一個大型購物中心，商業(yè)建筑面積為5.5萬㎡，分為地上四層、地下一層，是集購物、餐飲、兒童、生活、休閑為一體的生活中心。通過理性布局、合理規(guī)劃，經開萬錦城可以完全滿足這一區(qū)域居民聚會、休閑、待客、娛樂等不同需求。作為區(qū)域內的首個綜合體項目，經開萬錦城目前已經成功吸引奧斯卡國際影院、永輝超市等知名品牌入駐。
有知情者斷言，大型綜合體的出現，將使經開區(qū)居民的生活更加便利，同時將對周邊房價產生極大的拉升作用，未來該區(qū)域的人氣肯定很旺。
